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1,信託の基本

-信託のしくみ-

信託とは、委託者が信託行為(例えば、信託契約、遺言)によってその信頼できる人(受託者)に対して、金銭や土地などの財産を移転し、 受託者は委託者が設定した信託目的に従って受益者のためにその財産(信託財産)の管理・処分などをする制度です。

信託の用語整理

用語 説明
委託者 委託者とは、財産を受託者に移転し、信託目的に従い受益者のために受託者にその財産(信託財産)の 管理・処分などをさせる者をいいます。(通常は、依頼者です)
信託法では、委託者に、信託事務の処理の状況等に関する報告請求権や、受託者の辞任に対する同意権などを認めています。
さらに、信託行為の定めによって、委託者に、違法な強制執行等に対する異議申立権や、 受託者に対する損失てん補等請求権を認めることができます。
受託者 受託者とは、委託者から信託財産の移転を受け、信託目的に従って受益者のために信託財産の管理・処分などをする者をいいます。
未成年者、成年被後見人および被保佐人は、受託者となることはできません。
受益者 受益者は、信託財産から生じる利益を受ける者をいいます。委託者と同一人である場合もあれば、別人である場合もあります。
受益者は、現に存しない者でも構いません。このような受益者の利益を保護するために、信託管理人を選任することができます。
信託行為 信託行為とは、信託を設定する法律行為であり、信託契約、遺言および自己信託の3つがあります。
信託目的 信託目的とは、委託者が信託設定によって達成しようとする目標であり、受託者の行動の指針となるものです。
信託目的は、さまざまな形で設定することが出来ますが、脱法行為を目的とする信託の禁止などいくつかの制限があります。
用語 説明
信託財産 信託財産とは、受託者が受託者に信託する財産で、信託目的に従って受益者のために管理・処分などをする財産です。
信託設定時の信託財産は、委託者から受託者へ移転されます。委託者が受託者に信託することができる財産の種類には制限がありません。
【信託財産とできるもの】
土地、建物、金銭、有価証券、金銭債権、動産、知的財産権(特許権・著作権等)など
信託管理人 受益者が現に存しない信託において、信託行為の定めまたは裁判所の決定によって選任され、 受益者のために自己の名をもって受益者が有する権利を行使する権限を有する者をいいます。
善管注意義務 受託者は、信託事務を処理するにあたって善良な管理者の注意をもってしなければなりません。
忠実義務 受託者は、受益者のため忠実に信託事務の処理をしなければなりません。

-信託の機能-

信託の主な機能としては、財産管理機能、転換機能、倒産隔離機能、意志凍結機能があげられます。

財産管理機能 財産の管理処分権が受託者に与えられます。
転換機能 信託財産が信託受益権という権利になり、信託の目的に応じた形に転換できます。
倒産隔離機能 信託財産が委託者及び受託者の倒産の影響を受けません。
意志凍結機能 委託者の意思を、意思能力の喪失や死亡という変化が生じたとしても、維持することができます。

信託の終了

信託は、①信託行為をもって定めた事由が発生したとき、②信託の目的を達成したとき、 ③信託の目的を達成することができない状態に至ったときに終了します。
また、信託を解除することによっても信託は終了します。
信託の終了によって、信託財産は、①信託行為(契約など)に信託財産の帰属権利者が定められている場合には、 その帰属権利者に、②帰属権利者がいない場合は、委託者に帰属することになります。


信託と他制度との併用

高齢化社会という世情を背景に、より確実に親世代の意思(志)を子世代に引き継ぐための手法についての研究が活発化しています。
「遺言」「生前贈与」「成年後見」「法人化」と資産継承手法はさまざま活用されていますが、 これら既存制度の付属を補う役割を果たすものとして『信託』を既存制度と組み合わせ、資産継承手法として利用することに注目が集まりつつあります。
信託は親世代が元気なうちに、長いスパンの中でいろいろな方法を構築し、ご自身で考えたことを実行できるシステムです。


2、信託スキーム活用例

① SPC方式(信託不動産の売買)


② 下取り&再販方式 <売買代金全額支払>
~『第三者のためにする契約』とのコラボレーション~

【登録免許税】
実物不動産売買の場合 <税率> 評価額の 土地1.5% 建物2%
信託登記の場合    <税率> 評価額の 土地0.3% 建物0.4%

【不動産取得税】
委託者・受益者ともに不動産取得税の課税はありません。


③ 再販方式 <売買代金手付金のみ支払>
~『第三者のためにする契約』とのコラボレーション~

※手付金のみの支払いスキームでは、以下の点に注意が必要です。
・明渡し(何をもって明渡しとするかが課題)
・占有
・エンドユーザーとの決済時における売主からの協力必至。
   (印鑑証明書の有効期限の問題)


④ 一元管理方式

<Ⅰ、持分の共有パターン(基本型)>

収益物件を共有者A・Bで所有している場合、それぞれの持分を信託会社等と信託することで、一元管理が可能となります。 収益配当は、各持分に応じて行います。
なお、信託不動産を売却する場合も、売買契約の当事者(売主)は受託者となるため、売却の際の個々の手続きは簡略できます。 また、このスキームの場合、売却しても不動産取得税の課税はありません。

備考:土地と建物の所有者が異なる場合も、同様のスキームで一元管理が可能です。


<Ⅱ、権利調整型> (Ⅰの応用編)

例1) B物件を売りたい所有者から不動産を取得する場合、A物件も取得が可能であれば、接道部分が広くなり、転売しやすくなります。 先にB物件を信託設定して受益権を取得しておくことにより、早く売りたいBをじらすことなく、 Aの所有者とある程度時間をかけて交渉することが可能となります。(ただし、A物件の取得の目途が立っている場合に限ります。)


例2) 権利関係が複雑となっている不動産の所有者が多数参加する共同事業を行う場合、 個々の所有者が受託者(信託会社等)と信託設定することにより、 受託者が所有者(委託者兼受益者)に代わってエンドユーザーや利害関係人と交渉することが可能となります。 所有者にとっては煩わしくてなじみのない不動産取引も、受託者が受益者の「信託目的」に沿った管理・処分を行いますので、 受益者は安心して不動産取引を行うことができます。
また相手方にとっても交渉先が受託者のみとなることで、よりスムーズに交渉を行うことができます。


⑤ 信託&会社分割方式

会社所有の不動産を信託設定し、対象となる不動産・事業のみを他の事業と切り離す方式。

⑥ 中間省略による所有権先行型

エンドCが現物で不動産を取得したい。 しかし、B⇔C間の『第二契約』の特約条項には土壌汚染の対応や建物更地渡しの条件が付されている。 土壌汚染処理や建物解体には時間がかかり、Bの義務履行には時間がかかる。

⑦ 金融機関のための債権保全強化型

債権者である金融機関にとっても、信託を利用することは、 現物不動産に対して担保設定を行う方法よりも多様な債権保全方法を取り入れることができ、 またデフォルトが生じたときにもスピーディに債権回収を図ることができますので、保全を強化するには最適な手段となります。

⑧ 大口流リバース・モーゲージ(空家対策)

銀行が行っている「リバース・モーゲージ」のシステムは、一戸建住宅に限定されたり、 二世帯住宅では利用できないなどの条件があったり、また、長生きすることも一つのリスクになるなど、 利用するにはさまざまな制限があります。
しかし、信託スキームを利用することで、リバース・モーゲージと同様のことが可能となります。

①  個人A所有の不動産を受託者に信託します。
②③ 受託者は不動産の賃貸人となり、賃借人に対し不動産を貸付け、家賃を受領します。
④  受託者は、この家賃(収益)を個人Aに配当することで、個人Aは毎月の生活費の一部を得ることが可能となります。

※ 自宅を賃貸して自身は老人ホームに入所したい方や、自宅以外に収益物件がある方が対象者となります。
(一戸建、テナント付住宅、マンションでも賃貸できれば可能です。)
固定資産税・都市計画税は受託者に課税されますので、信託契約の内容によっては固定資産税等の支払準備金として家賃から預り金を受領する場合があります。


⑨ 物件「更地渡し」のための信託利用

不動産取引において、古家付きの不動産を取得し、更地にして転売することはよくある話です。 建物はゼロ評価なので所有権移転登記を留保されることは多々ありますが、買主にとっては不動産を取得したものの、 売主の名義のままでは何の保全もありません。
そこで、建物のみ信託を利用することをおすすめします。信託を設定すれば、売主の物件明渡しが不動産取引終了後であった場合でも、 財産権は受託者に、受益権は買主に移転するため、万全の保全ができます。
なお、信託期間中に建物が取壊しされた場合は不動産取得税の課税はされません。 また、解体されずに古家付きのまま第三者に転売することになっても、転売先が不動産業者である場合、 不動産業者の不動産の利用によっては、不動産取得税はかからなくて済む場合もあります。

<信託と不動産取得税について>
不動産取得税は信託設定時には課税されず、信託終了時の最終受益者に対し課税されます。 このスキームの場合、信託建物は信託期間中に解体し信託を終了してしまいますので、不動産取得税はかかりません。


⑩ 「遺言代用信託」と「任意後見契約」の併用

日本人の平均寿命は男性80.21歳、女性86.61歳(平成25年度)、 健康寿命の平均は男性が70.42歳、女性が73.62歳(平成22年度)となっており、高齢者をターゲットにしたビジネス戦略が不可欠となっております。
このスキームは、「遺言代用信託」と「任意後見契約」を併用して、 高齢者が抱える老後への不安(事理弁識能力の低下、自身の亡きあとの資産承継の問題等)を解決するためのツールとして、 今後大いに活かせるものになると考えております。

※ 下記スキームは賃貸アパートを経営している方の例です。複雑に見えますが、こういったことも信託契約に組み込むことができます。
委託者の諸事情を踏まえ、自由な発想で信託を設定することができます。


⑪ 信託受益権を『贈与』により譲渡した例

以前、“配偶者からの贈与の特例”を利用して所有権移転登記をしたいというお客様から依頼で行った事例です。
このとき、『所有権』ではなく『受益権』を贈与の対象としました。
『受益権』であっても、『所有権』と同様、税務署への申告により、配偶者控除を受けることが可能です。



信託のメリット・デメリット


<メリット>
1、 信託財産の分別管理
信託財産は、法形式上は受託者に属するが、受託者の固有財産とは分別して管理される。
そして、特定性を維持された信託財産は、信託目的によって拘束され、諸義務を課せられた財産管理者たる受託者によって管理・処分されることになる。
  このように、信託財産自体が、ひとつの事業体として認識される。

2、倒産隔離
  信託財産は上記のとおり、その特定性を維持したうえで、受託者の固有財産から分別して管理されることから、受託者に倒産手続きが開始した場合であっても、信託財産は破産財団に含まれない。また、一般債権者から強制執行を受けることはない。
  また、同様に委託者、受益者に倒産手続きが開始された場合であっても、信託財産は破産財団に含まれない。また、一般債権者から強制執行を受けることはない。
  このように、信託財産は受託者等の倒産手続きによって直接的に影響を受けることは原則ない。

3、イニシャルコスト・不動産流通税の節約
  実物不動産を売買により取得した場合、①不動産取得税、②登録免許税、③印紙税といった各種税金がかかりますが、実物不動産を信託し、受益権売買とした場合には、①は非課税となり、②、③についても負担は軽減される。
  このように、受益権化することにより流通コストが低減されるということは、実物不動産よりも受益権の方が流通性が高いことを意味する。

4、遵法性が高い
  実物不動産を信託する場合、物的、法的、経済的、そしてビジネス面における、デュー・ディリジェンスが義務付けられており、ER,不動産鑑定評価書、弁護士等専門家による調査報告書が作成される。このように実物不動産取引の場合よりも、格段に遵法性の高い取引がされる。

5、収益性の向上
  信託スキームを用いて事業を行う場合、一般的にAM、PM、BM、MLといった資産運用、管理業務等の各プロフェッショナルがネットワークを構築し、役割を分担し専門性を高めて事業を遂行していくことになる。
  そのため、従前より最適な運用が見込め、収益性も増すことになる。

6、信託不動産への貸付債権保全の優位性
  実物不動産に担保設定した場合に比べ、債権保全が容易であり、かつデフォルト時には早期に回収することができる。
  例えば、実物不動産の場合には一般的に抵当権が設定されるが、この場合デフォルトがあれば、競売により売却益から回収をすることになるが、これに対して受益権に質権を設定した場合には、受益権の交換価値のみでなく、信託口座に預金されている賃料、敷金返還準備金等からも回収することができる。
  詳細は、「信託不動産に対するご融資と債権保全について」をご参照ください。

7、レバレッジ効果
  収益率が借入利率よりも高い場合、借入額を大きくすればするほど、出資者の利回りが向上する。これにより出資者を募りやすくなる。

8、プレーヤーの変換が容易
  信託不動産のヴァリューアップごとにプレーヤーの入れ替えが必要になるが、信託の場合、受益権を譲渡することにより容易にそれが可能となる。


<デメリット>
1、 ストラクチャー組成にコストがかかる。
ストラクチャー組成にあたって、SPC設立費用、デュー・ディリジェンス費、信託組成費、その他弁護士などへの費用がかかる。

2、 小規模案件にはメリットがない。
上記経費は不動産の規模に比例した費用というより、一定水準の費用のため、ある程度の規模でないとこうした費用を吸収できず、経済的メリットが生じない。

3、 信託財産の利用処分の制限
信託財産の実質所有者である受益者は、当該不動産を自由に処分することはできない。
なぜなら、信託財産は法形式上、受託者に属しており、かつ信託目的によって拘束されているため。
逆に、信託債権者にとっては、信託財産を受益者によって勝手に処分されてしまうことはないので安全といえる。さらに、受託者が信託会社であればより安全性は増すことになる。

4、 買主の登録免許税
受益権売買の登録免許税は1筆につき金1,000円ですが、信託を解除(実物不動産に戻す)場合の登録免許税が土地につき2%となり、売買の時の現行1.5%よりも高い税率となる。

5、 瑕疵担保責任
受益権売買の場合、債権の売買であるため、売主が瑕疵担保責任を負わないこともありえる。
但し、売主の表明保証などにより補完することは可能。

6、 宅建業者では仲介できない
受益権売買は、有価証券の取引にあたるため、第二種金融商品取引業者(金融庁登録)でないと仲介ができない。

7、損益通算ができない
  信託財産は基本的には事業主が同じであっても信託財産ごとに課税されるため、他の信託財産との間で損益通算をすることができない。

8、一般的に信託制度そのものが現状において周知されていない



【民事信託と商事信託について】
  営業としての信託の引受けを行うのが「商事信託」、その他を「民事信託」といいます。
  営業として引受けをする場合、信託業法に基づく免許、登録を受ける必要があります。
  免許、登録を受けるには、一定の財産的基礎と人的構成が要求されますし、また免許、登録を受けた後も、信託業法に基づく行為規制・監督規制を受けることになります。
  一方、民事信託については、信託業法の適用がないため、受託者に対するこのような厳しい規制はなく、また新信託法による受託者義務の任意化によって、ますます受託者の責任が軽減されています。
 このように、商事信託は民事信託とは異なり、信託業法による財産的規制(営業保証金の供託、純資産規制)、人的構成規制、行為規制、監督規制等を受ける信託会社によって管理される安全な信託ということができます。


不動産の変遷 ~三者の役割~

一昔前であれば、一部の大地主が土地を持っていましたが、だんだんと小分けされ、 一部は建売用地、マンション用地へと変わっていきました。
ただ、日本においては、不動産自体の価値が上昇するという「不動産神話」があり、不動産によってもたらさせるのは、転売することによる転売利益だと永らく考えられていました。
 また、不動産は担保設定の対象として借入のためにはなくてはならないものでありました。

しかし、バブル経済の崩壊以降は地価の下落が継続し、転売利益が得られないばかりか、銀行も不動産があるだけでは融資をしなくなってきました。
つまり、不動産をもっているだけでは意味がなく、銀行も借入先として当てにできない状況となりました。

そこで、不動産に対して所有ではなく活用することが見直され、また、特定の金融機関 だけでなく、広く市場一般から資金を集めることが必要となりました。
一般市場からの直接資金調達のためには、投資家が容易に投資できるシステムが必須でありそのためには、不動産の「小口化」「証券化」が必要であるため、平成12年5月に「資産の流動化に関する法律(資産流動化法)「投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)」が改正され日本においても不動産の証券化が本格的に動き出すことになりました。

不動産の証券化により、企業自体の信用力に関係なく、一般市場からも直接に 資金調達することが可能となり、また、新規プロジェクトの開始など収益予測に困難が伴う場合などに、資金を証券化して調達し、売買代金で償還するという方法が取れます。
これらの不動産証券化による経営変化、社会変化と信託制度を組み合わせ、新たな事業拡大及び既存事業の再生をお手伝いいたします。